Novogradnja ili starogradnja u Beogradu: Prednosti, mane i šta je najbolji izbor

Kupovina stana u Beogradu u 2025. je retko posao koji se lako završava. Mnogi se nadaju da postoji jednostavna šifra koja rešava dilemu, ali stvarnost je malo drugačija.

Pravi izbor se obično oslanja na tri tačke: vaš rizik, vaš budžet i vaš plan života u narednoj deceniji. Te tri tačke nose više težine od pitanja da li je zgrada nova ili stara.

Novogradnja ume da privuče urednim fasadama, liftovima bez istorije kvarova i energetskim sertifikatima.

Starogradnja ume da privuče lokacijom, širim sobama i osećajem da je zgrada već pokazala kako se ponaša kroz vreme. I jedno i drugo deluje kao dobro rešenje dok se ne uđe u papire, tehniku, instalacije i pravne faze izgradnje.

U ovom vodiču ćemo postaviti realan okvir. Fokus je na tome kako tržište izgleda, gde se kriju rizici, šta je pravno važno i u kojim situacijama novogradnja ili starogradnja potrošaču daju više sigurnosti i manje nervoze.

Kako tržište izgleda u 2024. i 2025. i kako to utiče na izbor

Republički geodetski zavod je u godišnjem izveštaju za 2024. naveo da je tržište nepokretnosti u Srbiji vredelo 7,4 milijarde evra, uz 126.787 kupoprodajnih ugovora.

Beleži se i umeren rast cena stanova, u rasponu od oko 5 procenata godišnje. To je signal da tržište nije stalo, ali ni da ne ide u ekstremne skokove.

Za Beograd postoji jedna rečenica koja najbolje opisuje dinamiku: Beograd drži 54 procenata ukupne vrednosti prometa stanova u zemlji. Kroz to se vidi da su ovde koncentrisane ključne ponude, kupci koji prate trendove, ali i najjači pritisak na novogradnju.

U drugom kvartalu 2025. RGZ evidentira 2,1 milijardu evra prometa u Srbiji uz 31.944 kupoprodajnih ugovora.

Od toga je 384,7 miliona evra stiglo sa delimično regulisanog tržišta. Promet stanova iznosi 1.235 miliona evra, a u Beogradu je za stanove uplaćeno 659,7 miliona.

Više tržišta znači i više modela kupovine, više investitora i više papira na koje treba obratiti pažnju.

Podaci koje prikazuje prodaja stanova u Beogradu, posebno kada se gledaju cene po kvartovima, raspoloživa novogradnja i ponuda stanova spremnih za useljenje, pokazuju vrlo jasne signale kuda tržište ide u 2024. i 2025.

Okvir tržišta

Pokazatelj	Vrednost	Zašto je važno
Srbija 2024, ukupna vrednost tržišta	7,4 mlrd EUR	pokazuje trend i temperaturu tržišta
Srbija 2024, broj ugovora	126.787	ukazuje na likvidnost tržišta
Godišnji rast cena 2024	oko 5%	ulazi u procenu rizika preplate
Udeo Beograda u vrednosti stanova	54%	Beograd nosi najveći deo dinamike
Srbija Q2 2025, ukupna vrednost	2,1 mlrd EUR	daje svež signal kretanja
Q2 2025, delimično regulisano tržište	384,7 mil EUR	pravno i tehnički rizična zona

Prve četiri stavke su iz godišnjeg RGZ izveštaja, poslednje dve iz kvartalnog.

Šta zapravo znači primarno i sekundarno tržište

RGZ u kvartalnom izveštaju precizira da je primarno tržište svaki promet novoizgrađenih stanova, objekata u izgradnji i nekretnina koje nikada nisu korišćene. Sekundarno tržište je prodaja postojećih stanova između fizičkih lica.

Drugim rečima, novogradnja nije samo objekat završen u skorije vreme. Novogradnja je i svaki stan koji kupujete od investitora, čak i ako je zgrada već završena.

Novogradnja i konkretne prednosti u svakodnevici

Novogradnja u Beogradu najčešće daje prednost kroz funkcionalnost.

Liftovi su novi, garaže projektovane po savremenom standardu, instalacije postavljene u skladu sa pravilima koja su usvojena u poslednjoj deceniji.

Stanovi se obično planiraju tako da imaju racionalan raspored, bez suvišnih hodnika i čudnih uglova.

Ono što kupci najviše cene su tri stvari:

Energetski pasoš i troškovi stanovanja

Zakon kaže da svaka nova zgrada mora da ima energetski sertifikat. Sertifikat prikazuje potrošnju energije, razred i preporuke za unapređenje. Pravilnik navodi i izuzetke, ali novogradnja gotovo uvek spada u kategoriju gde sertifikat mora da postoji.

To u praksi znači:

Kada kupac poredi dva stana slične cene, energetski razred je često važan detalj jer utiče na grejanje, hlađenje i ukupnu potrošnju.

Tehnički prijem i upotrebna dozvola

Najvrednije što možete da uradite kod novogradnje je da razumete gde je objekat u proceduri pregleda. Pravilnik o tehničkom pregledu kaže da se pregled radi nakon završetka gradnje i pre izdavanja upotrebne dozvole.

Prema uputstvima dostupnim na portalu gradjevinskedozvole.rs, uz zahtev za upotrebnu dozvolu ide set ključnih dokumenata poput projekta izvedenog objekta, izveštaja komisije za tehnički pregled, sertifikata o energetskim svojstvima i geodetskih elaborata.

Kupac na osnovu toga dobija jasnu listu stvari koje treba da postoje i koje ne smete da preskočite.

Garantni rokovi

Pravilnik propisuje minimalne garantne rokove od dve do tri godine, u zavisnosti od vrste objekta. To je minimum. Stvarna zaštita zavisi od ugovora, načina evidentiranja nedostataka i toga da li je investitor uradio sve po proceduri.

Novogradnja i rizici koje se najčešće potcene

Novogradnja deluje kao čist izbor sve dok se ne pojave tri tipične situacije:

Delimično regulisano tržište i zašto je bitno

RGZ za Q2 2025 navodi da je 24 procenata prometa u Beogradu završeno na delimično regulisanom tržištu. Zatim naglašava da je ovaj segment najizraženiji na primarnom tržištu, odnosno kod kupovine direktno od investitora.

To znači da se kupovina često odvija pre nego što je ceo pravno-tehnički ciklus završen. Nije nužno opasno, ali traži pažnju.

Najčešće greške kupaca

Kreditna dinamika i novogradnja

U Q2 2025, čak 39 procenata kupovina stanova u Beogradu završeno je uz kredit. To znači da banke češće učestvuju u procenama, a to utiče na potražnju za novogradnjom u zonama koje se brže prodaju.

Kroz to se vidi zašto je novogradnja često skuplja i zašto investitori mogu da računaju na brži promet.

Starogradnja i konkretne prednosti

Starogradnja i dalje stoji kao jaka opcija u Beogradu jer nudi nešto što novogradnja vrlo često ne može: gotovu lokaciju.

Gotova lokacija znači:

Mnogi kupci biraju starogradnju zbog širine prostorija. U mnogim zgradama iz šezdesetih ili sedamdesetih često nema “prisilnih” kvadratnih metara projektovanih samo da bi plan bio komercijalno bolji.

Još tri praktične prednosti:

Starogradnja

Mane starogradnje najčešće se pojave tamo gde ih oko ne vidi.

Tipični problemi

Kupac često ulazi u stan koji na slikama izgleda odlično, ali zidovi nose starije probleme koji stižu kasnije.

Cene u Beogradu

Analiza objavljena na City Expert navodi da je prosečna cena starogradnje u 2024. bila oko 2.528 evra po kvadratu, a prosečna cena novogradnje oko 2.888 evra po kvadratu. Razlika je oko 14 procenata. Podaci su izvedeni na osnovu RGZ baze.

Bez obzira na prosek, stvarna cena vašeg kvadrata zavisi od mikrolokacije, sprata, stanja zgrade i opremljenosti.

Kako da izračunate stvarni trošak kroz 5 do 10 godina

Najkorisniji model nije poređenje kvadrata, već total cost of ownership.

TCO uključuje

Praktičan način da izračunate TCO:

U većem broju slučajeva novogradnja pobeđuje kada želite minimum obaveza u prvoj godini. Starogradnja pobeđuje kada lokacija ima jasnu prednost i kada imate plan adaptacije sa kontrolisanim budžetom.

Koja opcija je najbolja za različite tipove kupaca

1. Kupujete prvi stan na kredit

Ovo je profil kupca koji želi minimum neizvesnosti.

Najbolje radi:

2. Kupujete za izdavanje

Fokus je na lokaciji i brzini izdavanja.

3. Porodice i dugoročno stanovanje

Traži se stabilnost, mir i funkcionalna zgrada.

4. Kupci koji planiraju adaptaciju

Ovo je profil kome starogradnja često odgovara, ali samo ako:

5. Kupci koji žele brzo useljenje

• novogradnja pobedjuje ako je dokumentacija potpuno čista

6. Kupci koji izbegavaju bilo kakav rizik

• najvažnija crvena zastava je kupovina unutar delimično regulisanog tržišta

Ključne stavke ako kupujete novogradnju

Ključne stavke ako kupujete starogradnju

Novogradnja ili starogradnja

Kriterijum	Novogradnja	Starogradnja
Useljenje bez radova	češće moguće	često zahteva adaptaciju
Rizik dokumentacije	zavisi od faze izgradnje	često manji ako je uknjiženo
Energetska efikasnost	obično bolja	varira
Lokacija u centralnim zonama	ređe dostupna	češće pristupačna
Parking	češće rešeno	često ograničeno
Pregovaračka moć	manja u popularnim projektima	veća uz dobro stanje

Zaključak

Najbolji izbor u Beogradu 2025. nije vezan za starost zgrade. Najbolji izbor se gradi oko jasnog razumevanja papira, stvarnih troškova i planova za narednih deset godina.

Ako želite minimum neizvesnosti, najstabilnije je da birate gotovu novogradnju sa urednom dokumentacijom i jasno definisanim procedurama tehničkog pregleda i energetskog sertifikata.

Ako želite lokaciju koja je već dokazana, starogradnja ima smisla, ali samo uz tehničku proveru celog objekta.

Imovinsko osiguranje je ključno za zaštitu vaše nekretnine od nepredvidivih rizika poput požara, poplava ili oštećenja usled nezgoda.

U oba slučaja dobro je zapamtiti jednu jednostavnu stvar: cena kvadrata je samo početak priče. Sve ostalo je deo stvarnog života u stanu koji kupujete.